▲打开手机相关平台可搜索到大量位于住宅小区内的网约房。
▲网约房经营者在其经营房屋所在小区单元门上做的标识与联系方式。
◥某住宅小区内网约房的指示标识。
▲某小区单元门口，网约房经营者安装了许多密码锁，租客通过平台下单后，会获得相应密码开门。
▲某住宅小区公寓楼内，部分住户已将房屋出租给民宿运营公司做网约房。
本报记者苏展 文/摄
在人民网“领导留言板”上，涉及住宅楼内民宿的投诉主要集中在深夜喧哗、门禁损坏、电梯频繁故障、陌生人频繁进出等问题，《人民日报》10月12日金台视线刊发的《住宅楼里办民宿，该怎么管》一文中，桂林七星区苏先生的遭遇颇具代表性：邻居在14楼开办网约房，半夜拖动行李箱的声音不断，电梯频繁故障，门禁形同虚设。他向多个部门反映，得到的回复是对方有营业执照。
网约房，这一共享经济催生的新业态，已成为桂林住宿市场的重要补充。其中开在居民住宅楼里的那一部分——它们通过网络平台招租，与小区居民共用电梯、门禁和楼道，也因此最容易引发邻里矛盾。桂林市市场监管部门公开数据显示，截至2026年9月底，全市行业类型为住宿业的经营主体共6769户，其中行业类型为“民宿服务”的达2791户。这些数字背后，是活跃在居民小区的经营性住宿活动。
如何让这一住宿新业态既方便游客，又不扰邻?桂林正在积极探索。
一墙之隔：游客的便利与居民的烦恼
打开手机，搜索“桂林民宿”，成百上千条房源信息跃然屏上。它们中相当一部分藏在居民楼里。对游客来说，这是深入城市肌理的住宿选择；对小区居民来说，出入其中的住客，是每天擦肩而过的“邻居”。
桂林是国际旅游城市，住宿需求多样。星级酒店之外，民宿承接了家庭游游客、深度游游客等群体的接待。近日记者浏览美团平台看到，游客对住宅楼内民宿的评价颇具代表性。“住在居民区里，能近距离感受当地生活，房东也常给出小众景点和地道餐馆的推荐，体验比酒店更立体。”一位游客写道。游客的好评，说明网约房确实满足了一部分住宿需求。
在桂林民宿协会创始会长张迪看来，这种需求有其合理性。“桂林是一座国际旅游城市，对住宿新业态的包容也应有国际视野。”张迪说。但民宿开在居民区，给社区管理也会带来一定安全隐患，甚至直接影响居民生活。
记者近日走访了象山区南门街道某小区。这个小区距火车站近，与象山景区也不远，不少房源被民宿经营者盘下改造成民宿。居民王先生的隔壁住户就把房子租出去改成了民宿。他告诉记者，部分住宿者会把垃圾堆在门口、楼道，已经影响到住户的正常生活。记者在该小区民宿较为集中的楼栋看到，确实存在门口垃圾袋堆放的现象。
另一位居民反映的问题更让住户们担心：小区里民宿多了，为了方便租客出入，有的民宿主会把门禁设为常开状态，整个小区处于半开放状态，安全风险上升。与此同时，因外来租客不熟悉使用方法而使用不当，门禁、电梯损坏的情况频发。
一位在桂林经营网约房的民宿主小梁告诉记者，她从2023年7月开始做网约房，目前有5套房源，入住率约七成。她坦言，年轻客人有时会比较吵，遇到邻居投诉，她的办法是“多沟通，也和房客多沟通”。物业目前没有要求她停止经营。她说，网约房为游客提供了他们需要的住宿选择，方便了游客。
张迪对桂林网约房的体量有一个判断：规模并不大，影响力有限。“它既不属于‘民宿’，也不属于酒店，身份比较模糊，目前在线旅游平台对这类住宿产品的上线要求也不太严格。因此，它属于在夹缝中生存的住宿产品。”他的建议是，在规范管理的前提下，让市场发挥优胜劣汰的作用。
规范管理仍在探索：备案落地和法律定位有待完善
记者了解到，2024年12月，市公安局发布《桂林市公安局网约房治安管理办法（试行）》，要求网约房经营者在开展经营活动之日起10日内向房源所在地公安派出所办理网上报备，并建立了“安和居”备案系统和“桂警通办”线上备案渠道。《办法》还对未成年人入住提出“五必须”要求，明确禁止将隔断房、阳台等改造为居住空间。
民宿主小梁表示，她知道备案要求，也已经办理了备案。据她介绍，备案时要求提供特种行业许可证，她本人也办理了相关证件。但她坦言，这个证“相对难办一点”，“需要消防等方面的条件，比较麻烦，很难办”，对不少同行来说是一道门槛。
据桂林市公安局2025年7月通报，办法推行半年多后，全市网约房备案率仍不足四成。当时公安部门分析的原因包括：经营者对政策理解不到位、部分经营者存在观望心理、部分老旧小区房源难以达到消防标准。小梁所说的“消防比较麻烦”，也印证了这一点。
备案率背后，是一个更实际的问题：备案之后经营者能得到什么？不备案又有什么后果？公开报道显示，截至2025年12月，桂林警方已依法处罚106家未按规定登记住宿信息的住宿场所，其中就包括网约房。但仅有处罚还不够——如果制度设计只停留在“要求备案”和“事后处罚”，而缺少相应的激励和引导，备案就容易停留在纸面上。
更深一层的问题，在于网约房在法律上的定位。《人民法院报》此前刊文指出，网约房“法律性质究竟是房屋租赁关系还是旅馆住宿服务，现行法律缺乏明确界定”。广西师范大学创新创业学院、成果转化中心副教授廖芳认为，问题的实质不是“界定不清”，而是“它本身就是一种现有法条没有对应位置的关系类型”。她建议，网约房应适用旅馆业的实质监管标准，但不适用旅馆业的全部经营资质要求，“这个‘分离’思路，可能是立法最可行的切入点”。
定性不清，也反映到监管层面。记者在采访中了解到，居民楼网约房的管理涉及治安、登记、行业管理等多个环节，目前主要依靠公安的治安管理和市场监管的登记准入，常态化联合执法机制仍在探索中。
让合规者有路可走：从协商到立法的出路
破题的努力，其实早已开始。2023年11月，叠彩区政协召开“破解网约房管理难题，推进基层社会治理”专题协商会，组织政协委员与卫健局、市场监管局、社区、物业公司、居民代表面对面交流协商。与会各方一致认为，网约房作为共享经济新模式，需政府有关职能部门主动介入、明确职责、齐抓共管，把发现和处置的链条打通。
在治安管理层面，桂林公安已建立“安和居”备案系统和“桂警通办”线上备案渠道，并要求网约房落实实名、实数、实情、实时的“四实”登记制度。2026年6月，桂林公安还组织开展了社会面治安清查整治行动，对流动人口集中的出租房屋、网约房、公寓民宿等治安薄弱区域同步开展“地毯式”入户核查。
这些探索为后续工作打下了基础。备案系统已经建立，接下来需要思考的是如何让更多经营者愿意备案、主动备案；多部门协商已经开了头，如何让常态化联合执法机制进一步成型，是需要持续推进的方向。
外部经验也提供了参照。今年9月，湖南省通过了全国首部以民宿为主要规范内容的省级地方性法规，将于2027年1月1日起施行。条例明确规定：不得在城镇住宅小区建筑物超过四层的住宅内开办民宿；在四层以下的住宅内开办民宿的，应当遵守法律法规以及管理规约，并经有利害关系的业主一致同意。条例还将网络交易平台纳入监管，要求平台查验营业执照、特种行业许可证等相关信息的真实性。这一规定意味着，业主的一致同意不能由一纸承诺书替代。据《人民日报》报道，西南政法大学民商法学院教授张力建议，建立民宿前置登记备案制度，开业前须提交有利害关系业主同意证明、消防合格证明、治安管理责任书等材料，经备案后方可经营。
对桂林来说，作为国际旅游城市，网约房治理该比一般城市更严格，还是留出更大弹性？廖芳的回答是：不是“更严”或“更松”，而是“分类分级”管理——对供给侧更严，对合规者更宽。她所说的弹性空间，最需要体现在流程简化上，比如设立“网约房合规备案”一站式窗口，允许合规主体在特定区域试点简化登记，“而不是体现在‘允不允许住’上”。但如果只能二选一，廖芳认为原则上应该比一般城市更严格，理由包括桂林房屋性质特殊、世界级旅游目的地意味着涉外风险、旺季挤占效应影响本地长住人群等。
据了解，桂林市人大常委会今年9月已开展旅游民宿立法前期调研，聚焦民宿定义、行业许可、安全监管等环节。廖芳认为，这次立法应把居民楼内的网约房纳入规范范围。她同时提醒，立法要避免出现“一房两制”——合法民宿一套标准、居民楼网约房另一套标准，反而把灰色地带制度化。
在国家层面立法尚未出台的背景下，地方如何作为，仍有探索空间。对桂林来说，备案率偏低这一现实至少提示了一个方向：制度设计除了“要求备案”，还需要回答“备案之后能得到什么、不备案会有什么后果”。让愿意规范的经营者有路可走，让不愿规范的经营行为有规可约束，网约房才能真正成为桂林住宿业的有益补充，而不是邻里矛盾的导火索。
民宿主小梁的话或许有一定代表性。她说，最开始经营了几十套房源，如今缩减到5套，“经济效益最差的时候会选择放弃”。市场淘汰解决的是“多少”的问题，规范管理解决的是“怎么管”的问题。苏先生这样的住户，等的不是网约房从楼里消失，而是一个明确的规则：楼上能不能开、开了怎么管、出了问题找谁。
网约房是共享经济的产物，也是旅游城市的现实需求。让住在楼里的人安心，让来桂林的人住得放心，这道题需要城市治理的智慧，也需要时间和耐心。
