为促进桂林房地产市场平稳健康发展，维护消费者权益，保障民生稳定发展，近日，桂林市印发了《桂林市城市商品房预售资金监管办法》(以下简称“新规”)。新规旨在进一步规范相应城区商品房预售资金使用，保证在建项目都能顺利交付，避免出现大范围的烂尾楼问题。新规要求开发商将购房款直接存入监管账户，保证资金“留在项目”。账户受多方监管，开发商不得擅自挪作他用，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。
新规出台已近一个月，开发商落实情况如何?新规和原先商品房预售资金监管有什么不同?对购房者带来哪些影响?记者对此进行了采访。
01保住建设资金 延长监管期限
商品房预售资金，指预售商品房的房地产开发企业，将取得《商品房预售许可证》的商品房出售时，由承购人缴交的定金、预付款、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等各种款项。
9月30日，记者从市住房和城乡建设局相关部门了解到，本次出台的新规，最大的特点是用制度为保交楼提供了根本保障。商品房预售资金监管额度，按照不低于当年本市房屋建筑工程造价指标计算的预售项目总工程造价确定，将进一步规范商品房预售资金缴存和使用的监管，防范预售资金被挪作他用，从根本上保住项目的建设资金。
原先商品房预售资金监管额度是按照项目预售金额来确定，约为预售金额的10%。新规出台后，商品房预售资金监管额度是按能达到保交楼条件的工程造价为最低监管额度。通俗来说，就是按确保项目顺利完成交付所需要的资金来计算。
据了解，如今新规出台后，以项目工程造价成本来计算，业内人士认为桂林工程造价标准大约2200元/平方米。按照目前市场价格对比，这意味着，新规出台后，房地产开发企业商品房预售资金受监管的额度有所提高。
市房地产业协会会长申应林表示，本次新规从预售资金监管变成建设资金监管，为保交楼提供了根本的保障。
新规指出，商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》之日起，至本项目完成房屋所有权首次登记止。商品房预售资金监管期限相比之前有所延长。
市住房和城乡建设局相关部门负责人表示，如果购房者的不动产权证还没办下来，那么房地产企业的商品房预售资金也不能随意挪用，如果开发商想启动这笔沉淀的资金，则需要抓紧给老百姓办理不动产证，这个也是对老百姓权益的保障。
02明确资金使用细则 监管节点更细化
新规提出，监管账户内的商品房预售资金达到本预售项目监管额度后，超出应监管额度的商品房预售资金可以由预售人提取使用。新规明确了商品房预售资金使用细则，监管节点更具体更细化。
首先，预售人应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应当按照完成工程形象进度50%、75%、主体结构封顶、完成五方竣工验收、完成房屋所有权首次登记等5个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。项目完成工程形象进度50%前，监管账户内的资金留存额度不得低于应监管资金额度的70%;项目完成工程形象进度75%前，监管账户内的资金留存额度不得低于应监管资金额度的50%;项目完成结构封顶前，监管账户内的资金留存额度不得低于应监管资金额度的40%;项目完成五方竣工验收前，监管账户内的资金留存额度不得低于应监管资金额度的20%;项目完成五方验收至完成房屋所有权首次登记期间，监管账户内的资金留存额度不得低于应监管资金额度的15%。
市住房和城乡建设局相关部门负责人表示，监管资金必须用于有关的工程建设，经住建部门复核同意后，按照工程建设节点可以拨付使用，更能有效确保项目各个工程节点的顺利完成。这是从制度上“保交楼防烂尾”的重大举措。
03明确多方责任 监管力度加大
新规指出，市住房和城乡建设局、人民银行桂林市中心支行、桂林银保监分局按照职责分工对商品房预售资金监管实施指导和监督。相比之前，本次新规明确责任部门，监管力度加大。
同时，按照一次预售许可申请对应一个监管账户的原则，预售人申请商品房预售许可前，应当在监管银行开设预售资金监管账户，并与监管主管部门、监管银行共同签订《商品房预售资金监管协议》，在商品房预售期间未经批准不得变更或者注销监管账户。
新规规定，预售人违反规定或采取提供虚假资料骗取商品房预售资金的，在原监管额度的基础上提高50%进行监管。商品房预售项目在预售期间出现工程建设停工半年以上的，监管主管部门应当暂停监管账户的资金支取，并暂停该项目预售直至项目工程建设恢复正常施工为止。
新规还提出，能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行必须通过招标确定。目前中标银行共有十家，分别是农业银行、民生银行、光大银行、兴业银行、中国银行、中信银行、交通银行、建设银行、桂林银行、漓江农合行。
如果监管银行因监管不力，致使预售人超前、超额支取商品房预售监管资金，造成工程无法按期竣工的，应当承担相应的法律责任。监管银行违反本办法相关规定或者擅自划拨应监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。监管主管部门应当公示监管银行的以上不良行为，并向人民银行桂林市中心支行、桂林银保监分局通报情况，将以上不良行为记入不良信息档案，并取消其1至3年的商品房预售资金监管业务资格。
这意味着，监管银行不能随意“配合”房地产开发企业调动预售资金，而是不仅要监管房地产开发企业的资金流动，也同样接受其他部门的监管。这些措施的最终目的是确保项目如期交付。
市住房和城乡建设局相关负责人表示，下一步将会同金融监管部门推动实现预售监管账户数据信息共享，加强商品房预售资金收存和使用的监管。
04业内人士：新规有利于规范行业发展
桂林“五城区”即象山区、秀峰区、叠彩区、七星区、雁山区等范围内申请商品房预售许可项目，其预售资金收存、支出和使用、监督管理等活动，适用新规。其他县(市、区)商品房预售资金监管，可以参照执行。新规自印发之日起施行，有效期5年。
9月30日，记者联系临桂区和灵川县住房和城乡建设等相关部门，对方表示将遵照桂林五城区商品房预售资金监管新规执行。
商品房预售资金监管额度提高，对开发商有何影响?9月28日，记者走访了多个项目了解到，不少房地产开发商已经开始落实商品房预售资金监管新规，主要针对市场推新楼栋。市住房和城乡建设局相关负责人表示，房地产开发企业也需要过渡期。新批的项目按照新办法执行，之前按旧的监管协议签订的项目，仍按照原监管协议执行。
对于本次新规的出台，不少开发商认为，对企业影响有利有弊，从整体上来看，利大于弊。
七星区云景台项目营销负责人蒙孝婷认为，商品房预售资金监管额度提高，最终目的是为了保证项目工程建设顺利开展，确保项目正常交付，对市场来说，无疑是保交楼的有力举措。政府加大市场监管，确保市场稳定运行，长远来看，这对促进行业可持续发展有较大的帮助。从短期来看，如果是资金实力雄厚的开发商，资金监管额度提高也不影响企业的资金周转，而且可以提高项目销售的自信心，对于项目销售有促进作用，属于好上加好。因此，新规对资金实力雄厚的开发商影响并不大。
“但对资金压力较大的企业来说无疑是‘雪上加霜’。”蒙孝婷认为，当前行业下行压力较大，企业销售回款较慢，面临巨大的资金流动压力，如果企业资金实力不足，加上监管资金额度提高，在多重压力下，对于企业来说无疑难上加难。
市房地产业协会会长申应林认为，商品房预售资金监管额度提高后，因不同开发商的项目价格不一，影响效果也会不同。多措并举保交楼，对规范行业发展有积极作用，行业将逐渐淘汰一批实力不足的房地产开发企业。
延伸阅读
消费者买房多留心
房款要转入监管账户
商品房预售资金监管新规出台，购房者是最大的获利者，这将有效防范“烂尾楼”的出现。但监管的前提是账户里要有钱，而监管资金的主要来源是房屋销售款，这意味着购房者在进行转账时要注意将房款转入相应的监管账户，提高购房款直接缴存进监管账户的安全意识。
市住房和城乡建设局相关负责人提醒，购房者在买房时须关注项目的相关证件是否齐全，比如《商品房预售许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》等。
项目每个楼栋都有对应的《商品房预售许可证》以及对应的商品房预售资金监管账户，购房者在签订购房合同时要注意查看楼栋的监管账户，房款务必要转入对应的监管账户。在完成购房合同的签订之后，要及时催促开发商去相关部门进行合同备案。“在进行购房合同审核备案时，我们将查看该合同对应的房款是否进入监管账户，只有资金进入监管账户才允许备案。”该负责人说，购房者要提高自我保护意识，一旦发现企业销售的产品没有对应的商品房预售证，或者缺少对应的商品房预售资金监管账户，可及时向项目所在地住建部门投诉举报。
来源 | 桂林晚报(见习记者韦彦青)
