为全面贯彻落实中央、自治区关于统筹做好经济社会发展的决策部署，扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务，以市场配置资源为导向，进一步加大推进供给侧结构性改革，积极防范化解商业办公用房高库存风险，促进房地产市场平稳健康发展，根据《桂林市人民政府关于印发化解非住宅商品房库存若干意见的通知》(市政规〔2020〕27 号)“允许房地产在建项目调整商住比例”文件精神，进一步明确相关工作职责和工作流程。
近日，桂林市自然资源局对外公布了《桂林市在建房地产项目调整商住比例实施细则(试行)》(下称《细则》)，正式向社会公开征求意见，有关单位和公众可于2022年9月12日前提出意见。
适用范围及申请条件
一、适用范围对桂林市象山区、秀峰区、叠彩区、七星区、雁山区行政区域范围内，土地技术指标中商业比例大于5%，容积率大于1.0，符合市政规〔2020〕27 号文中所述且经市住房和城乡建设主管部门核定为库存非住宅商品房的在建(已经取得建筑工程施工许可证)房地产开发项目，适用本细则。
已开工建设但位于规划的核心商圈、重要商业服务业区或者通过旅游产业用地政策取得土地使用权的商业服务业设施用地项目;或者已开工建设，但被认定为闲置土地的房地产开发项目原则上不得申请商住比例调整。
二、申请条件
按照市政规〔2020〕27 号中“允许房地产在建项目调整商住比例”的精神，符合本细则适用范围，经市住房和城乡建设主管部门核定为库存非住宅商品房且所在城区人民政府初步研究确有必要且符合教育、养老等公建配套设施要求的非住宅商品房，可以申请商住比例调整。申请商住比例调整还须同时符合下列条件：
(一)已结清地价款及税费;
(二)项目(以栋为最小单位)无销售记录或者已部分销售，但已与购房人协商达成一致的;
(三)项目未被查封、扣押、监管或者虽被查封、扣押、监管，但作出查封、扣押、监管决定的部门同意申请变更;
(四)建筑物及建设用地使用权未被抵押或者虽有抵押，但已取得抵押权人书面同意意见。
调整商住比例需要的申请材料
土地使用权人提出在建非住宅商品房调整商住比例申请，应提交如下材料：(一)书面申请报告。(二)土地使用权的不动产权证书(核查原件)。(三)市住房和城乡主管部门出具的项目(以栋为最小单位)销售(情况)证明;项目(以栋为最小单位)如已部分销售的，需提供与购房人协商达成一致的书面同意意见。(四)调整论证报告(包含项目调整的必要性及可行性分析;如涉及控制性详细规划调整的，须包含控制性详细规划调整必要性论证报告及修改方案;调整后可增加的公共服务设施内容及规模，以及区域配套设施是否满足该项目调整需求的结论)。(五)项目所在城区人民政府关于项目调整必要性及可行性的意见。(六)项目未被查封或者虽被查封，但作出查封决定的机关同意申请变更的证明文件。(七)项目有在建工程抵押的，需提交抵押权人书面同意意见。(八)修建性详细规划及建筑风貌方案。
(九)各职能部门需要的其他材料。
审查重点及部门职责
(一)重点审查内容1.非住宅商品房商住比例调整涉及的教育、养老、婴幼儿照护、卫生医疗、社区管理等公共服务设施是否满足要求。在商住比例调整涉及的教育设施问题上，采取三种解决方式：一是通过新建或改扩建拟调整项目周边已规划有或已建设有的公办教育配套设施，以满足新增学位需求，新建或改扩建学校产生的建设费用由申报企业承担;二是无法通过新建或改扩建周边公办教育设施满足需求的，则由申报企业从拟调整项目中提供土地新建或改扩建学校以满足需求，同一学区范围内相邻地块共同申请调整的，可协商共同扩建或新建学校。三是申请商住比例调整时无法通过新建或改扩建学校满足需求的，经市教育主管部门同意采用交纳教育配套费等形式解决新增学位需求的，须由市教育主管部门、城区人民政府制定教育配套费监管机制，落实专款专用。2.库存非住宅商品房商住比例调整不得突破地块土地出让合同中规划设计条件确定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等规划指标;库存非住宅商品房项目原容积率、建筑密度、建筑高度超过《城市居住区规划设计标准》的，调整后该项目指标必须满足《城市居住区规划设计标准》开发控制指标的要求。
(3)库存非住宅商品房调整为居住用地的比例最高不应超过原规划商业服务业设施用地面积的95%。
(二)审查部门职责
各部门对库存非住宅商品房调整为普通商品住房的必要性和可行性、修改控制性详细规划的必要性和规划修改方案的可行性进行全面论证和审查：
1.市自然资源局
(1)核实拟调整项目用地取得时间及出让金缴纳情况。(2)核实拟调整项目是否有被查封或其他限制情况。(3)审核拟调整项目容积率情况。(4)审核拟调整方案的技术符合性。
(5)核实拟调整项目土地出让时是否涉及相关优惠政策及限制条件，如涉及优惠政策或限制条件的，提出解决措施。
2.各城区政府(1)结合城区库存非住宅商品房现状和区域产业发展的需要，就项目调整的必要性提出建议。(2)核实片区教育、养老、婴幼儿照护、卫生医疗、社区管理等公共服务设施承载力能否满足相关规定要求。
(3)针对市教育局同意采用交纳教育配套费解决学位需求的项目，制定教育配套费交纳方案。
3.市住房城乡建设局(1)对我市库存在建非住宅商品房进行统计，对申请进行商住比例调整的建设项目是否属于在建库存非住宅商品房进行核定。(2)根据库存非住宅商品房情况，按照市政规〔2020〕27号文对商业办公项目调整为普通商品住房的必要性提出意见。
(3)核实拟调整项目的建设进度和预售、销售情况，包含核实已销售部分是否取得购房人书面同意意见。
4.市教育局核实拟调整项目片区涉及的中小学、幼儿园学位能否满足片区配套需求，按照本文要求提出解决措施。(1)拟调整项目周边已建有或已规划有公办教育配套设施的，计算该项目调整后新增人口规模，核定周边教育配套是否能够解决新增学位需求，并按照本细则审查重点要求提出解决措施。涉及扩建现有学校的，扩建部分须满足项目拟调整新增的学位需求;涉及新建学校的，按小学不少于18班、幼儿园不少于6班的规模且满足项目拟调整新增学位需求进行“双控制”，如调整后增加的人口规模达到建设初级中学要求的，还需按规定新建不少于24班的初级中学。同一学区范围内相邻地块共同申请调整的，可协商共同扩建或新建学校。
(2)制定教育配套费监督管理机制，审核教育配套费交纳方案，会同城区政府核定教育配套费标准。
5.市商务局：根据我市商业网点规划，核实拟调整项目是否位于我市核心商圈或重要商业服务业区。6.市民政局：核实拟调整项目涉及的儿童福利设施、养老设施是否满足标准要求。
7.市卫生健康委
(1)核实拟调整项目片区涉及的医疗卫生设施能否满足片区配套需求，提出解决措施。(2)核实拟调整项目涉及的婴幼儿照护设施是否满足标准要求。
8.生态环境局：核实拟进行商住比例调整地块是否属于土壤污染地块，提出解决方案。
土地出让年限及土地价款相关规定
(一)将库存非住宅商品房项目调整为普通商品住房开发涉及改变土地用途的，土地使用年限按原土地出让合同起算。(二)根据《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)的有关规定，如调整土地使用条件补缴地价款的评估结果为正值，须按规定补缴地价款;如果调整土地使用条件补缴地价款的评估结果为负值则不退还地价款。以自然资源主管部门受理土地使用条件调整审批手续的时间作为评估时点。(三)按照本细则进行库存非住宅商品房商住比例调整的项目，原《国有建设用地使用权出让合同》明确在出让期限内改变合同约定土地用途需要由出让人有偿收回建设用地使用权的，可以采取完善用地手续，签订《国有建设用地使用权出让合同》补充协议，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。
七、本细则自印发之日起，试行两年。试行期内，土地使用权人提出调整申请的按本细则执行，如申请受理后两年内未完成土地用途变更登记(以是否取得变更后的不动产权证书为准)的，不再适用本细则规定。
附：1.桂林市商业办公项目调整为普通商品住房不涉及修改控制性详细规划的流程
2.桂林市商业办公项目调整为普通商品住房涉及修改控制性详细规划的流程
桂林市在建房地产项目调整商住比例实施细则(试行)(审议后修改稿)原文件如下：
来源：桂房网、桂林市自然资源局
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