前不久，“荣和林溪府”小区物业与部分业主发生纠纷，起因是部分业主质疑小区“悦琴”、“雅琴”和“观琴”等3个区域商铺外围的停车收费“无理涨价”。记者了解到，停车收费纠纷的背后，实际是对这些停车位权属的争议。
业主质疑：擅改收费标准
涉及纠纷的停车位，分别位于小区“悦琴”、“雅琴”和“观琴”3个区域商铺的外围。从小区物业服务中心公布的信息来看，这3个区域的停车位数量分别是136、89和61个。
6月29日下午，记者来到该小区，采访到了“悦琴”、“雅琴”和“观琴”的业主李先生、赵先生和黄先生。
3人表示，2021年3月31日，小区物业服务中心发布的《关于林溪府商铺外围停车收费》的通知称，上述停车区域从2021年4月6日开始停车收费;业主临时停车2小时内不收费，超过2小时按每次5元收取，超过24小时另加收5元。还有一种收费模式，是将商铺外围30%的车位，以150元/月的价格提供停车月保服务。
李先生说，在此之前，这些车位是免费供业主停车的，先到先停。停车位数量较多，足够业主停车。
“《关于林溪府商铺外围停车收费》的有关内容，此前没有征得全体业主同意，物业擅自对业主共有的露天停车位进行收费，遭到了业主的集体反对。”李先生说，业主纷纷向秀峰区政府部门投诉，此后秀峰区政府组织职能部门、业主代表、荣和林溪府物业和开发商协调并达成协议：业主在停车位停车的收费标准是150元/月。停车费的60%纳入车位地块专项维修资金，40%用于补贴物业公司日常管理费用。协议达成后，有停车需求的业主纷纷向物业交费，事情暂时得到平息。
李先生说，但今年5月份前后，事情又出现了转折。有业主去物业交停车费，物业不收，还表示之前已交停车费的业主可以退钱，或者转成物业费。没过几天，物业张贴通知，称自2022年4月30日起，对按月租用商业街地面停车位的业主将不再续约，车辆进出停放按市发改收费【2020】9号收费标准进行临时停车收费。业主了解到，按照该标准，业主一天最高要被收取20元停车费。一些业主对此表示反对，认为“荣和林溪府”开发商为了一己之利，撕毁协议，擅改收费标准。
接下来，业主不愿意交停车费和保安不愿开闸放车的矛盾纠纷接连发生。与此同时，业主也纷纷向秀峰区有关部门投诉。
争论焦点：停车位产权归谁?
停车收费的纠纷，争论的焦点在于停车位到底归谁，开发商及物业是否可以自行调整停车收费标准。业主称，这些停车位属全体业主所有，而开发商则称停车位属于开发商。
业主们告诉记者，5月底和6月初，秀峰区政府两次组织业主和开发商协调停车费纠纷一事，开发商坚持称这些停车位权属是自己的，但又拿不出令业主信服的证据，致使两次协调都没有结果。
李先生出示了他家房屋不动产证上的宗地图，该宗地图上写有“土地权利人：全体业主”和“宗地面积33702.9”。同时，房屋不动产证“面积”一栏中写有：“共有宗地面积33702.9平方米/房屋建筑面积88.07平方米”。
李先生据此认为，纠纷涉及的停车位是在小区的用地红线范围内。
李先生还拿出一份《荣和林溪府前期物业服务合同》，其中第四章第八条规定，属于全体业主共有的停车场，非固定露天汽车车位使用费用是小汽车每月150元。
与此同时，记者就此事采访了“荣和林溪府”项目总经理范旭。
范旭表示，开发商去年之所以和业主达成那份协议，是因为秀峰区相关职能部门的介入，开发商同意的协议只是临时性的。另外，开发商也已经同意业主6月19日开始按原收费标准续费停车，但也只是暂时性的。
谈及商铺外围停车位的权属问题，范旭称这些停车位是开发商所有，归开发商处置。他表示，这些停车位确实是在小区用地的红线范围内，但李先生等人称“红线范围内的地归全体业主所有”的说法是有误的。至于李先生家房屋不动产证上有“共有宗地面积33702.9平方米”的表述，范旭称：“这只是一种表述，不是说红线范围内的地归全体业主所有。”
记者向范旭询问，开发商是否有能够证明这些停车位权属的证书或文件。范旭向记者提供了该集团部分外地项目的材料，但没有提供“荣和林溪府”小区的相关材料。
此外，范旭向记者出示了一份《商品房买卖合同补充协议(毛坯)》，里面第三点规定，“本项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车库，地面露天停车位、地下停车位、人防车位、架空层停车位属出卖人所有，出卖人可通过出售、出租或者其他方式处置。”
对于这份协议，业主李先生等人承认他们确实签署了。但李先生认为，这是格式合同，并且与《中华人民共和国民法典》第275条规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”相违背。“开发商提供的补充协议不能大过民法典。”故李先生认为补充协议无效。
对此，范旭表示，《民法典》相关规定的前提是“业主共有”，而开发商认为这些停车位是开发商的，不是业主共有的。如果业主不认可开发商的说法，他希望双方通过司法途径解决问题。
律师：开发商应提供停车位归属证据
据了解，6月18日晚上，业主接到物业通知，称从第二天起，150元/月外围路面停车位可以办理。不过，前去交钱的业主发现，物业每次只收一个月的停车费。业主们担心，停车位权属问题仍不清晰，停车费随时有可能改变。
针对“荣和林溪府”小区停车收费的纠纷，记者采访了广西大海律师事务所蒋鑫律师。
蒋鑫认为，根据业主所提供的相关部门绘制的小区宗地图，如果是真实的，这些停车位是在小区的用地红线范围内，再者宗地图上面写有“土地权利人：全体业主”和“宗地面积33702.9”，因此该车位有可能是全体业主的。
他还表示，除非开发商能提供该地面停车位是没有纳入业主土地使用权分摊面积，小区地面停车位能办理独立产权;小区地面停车位没有占用共有的道路、绿地或者其他场地而形成的证据。否则，根据《中华人民共和国民法典》第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第275条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
蒋鑫表示，从双方现有证据来看，这些停车位属业主共有。
来源丨桂林晚报(记者申艳)
