凤凰园位于临桂区西城大道，是山水凤凰城的别墅区，包含338栋独栋别墅。近日，凤凰园举办业主委员会成立仪式，宣告其业委会、监委会正式开始履行职能。从2019年10月开始筹备，凤凰园业主委员会的成立花费2年多时间，其经验或许能为想要成立业委会的小区提供参考。
被荒废的漂亮楼房
被拆除的运动场地
常常经过西城大道的桂林人，对于图片上的这座玻璃房子应该不陌生。这就是凤凰园小区的“门面”，建得很漂亮，如今看起来却仿佛弃置已久。同样被荒废的还有玻璃房子对面名为“凤凰生活馆”的两层洋房。
据业主蒋先生介绍，这几座房子都是凤凰园在2004年左右开盘销售阶段承诺作为“业主俱乐部”来使用的场地，当时开发商还推出了VIP项目，不少业主缴费成百上千办了会员卡。然而十多年过去了，业主除了看到“凤凰生活馆”等几座漂亮房子被荒废的现实，VIP项目所承诺的美好愿景一个都没实现。
△多年前业主办理的VIP卡和当时的项目宣传册
除了房子被荒废之外，业主更难以接受的另一个事情是明明已经建成使用的露天运动场所，又被开发商拆除后并围挡起来，不再允许业主进入使用。
业主蒋先生指着玻璃大楼一旁的围挡告诉记者：“这片围挡是在2019年年中忽然立起来的，之前围挡后面是运动场地，可以打篮球、打羽毛球等。但是有一天开发商忽然把运动器材全部拆掉了。”据业主反馈，在大多数业主不知情的情况下，开发商一夜将这片运动场地拆除，并计划改建。
根据凤凰园在相关部门的备案图纸显示，凤凰园的运动场所规划在“凤凰生活馆”小洋楼的后方。但据记者实地查看，“凤凰生活馆”后方已经建成了“凤凰荟”商城。
△图纸显示“凤凰生活馆”后方是标记为“运”的用地，即应建设为运动场所
△目前实地建设
业主希望开发商至少能够复原此前的运动场所，并且将属于全体业主所有的“凤凰生活馆”交付给业主使用。为此，几名业主于2019年10月商议决定牵头筹备业主委员会。
依法成立业委会
多方协调推进业主诉求
据《民法典》第二百七十七条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
此前，经过凤凰园业委会筹备组调查，凤凰园已经具备成立业委会的条件：物业已交付使用的建筑面积达到50%以上。业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处书面提出申请，成立首届业主委员会。
在《成立凤凰园业委会倡议书》中，记者看到“成立业委会的必要性”提到以下几点：
1、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;
2、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理;
3、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;
4、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;
5、监督公共建筑、公共设施的合理使用;
6、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职权。
而凤凰园此前存在着诸多需要推进的工程工作，如排水、排污改造工程;电力一户一表改造工程;围墙修缮工程;儿童游乐设施维护工作等。凤凰园业主认为，成立业委会能将话语权都掌握在业主手中，在向建设单位或者物业管理单位提出要求整改时更有主动权和凝聚力。
2019年底，40多名业主加入到业委会筹备自愿者行列。他们首先去所属社区、临桂区社会事务管理中心等相关部门了解相关政策，查阅小区规划图等相关资料，确定了凤凰园在独立的建筑红线和用地红线规划区域内，配备有全套的公共配套设施，可以单独成立业主委员会。
此后，志愿者们开始逐户登门拜访业主征询意见，在一个月的时间内，征求到小区20%以上业主的赞同意见，并在2019年12月，向所属社区等管理部门正式递交了要求成立山水凤凰城凤凰园业委会的正式申请。但因2020年初疫情影响，筹备工作延缓到了2020年12月才重启。
2020年底，筹备组志愿者给业主分发倡议书、宣传民法典及物业管理条例，收集大家对小区业委会选举办法、小区管理规约等的初步意见，小区业主普遍积极响应和支持志愿者的工作。
2021年3月17日，在临桂区社会事务管理中心工作人员的主持下，在临桂区临桂镇政府、临桂区住建局、临桂区警务中心、三元社区等单位的指导下，山水凤凰城凤凰园业委会筹备组正式成立。
之后，业委会的成立工作快速推进。经指导单位审核后，凤凰园相关的《小区业委会/监委会选举办法草案》、《小区业主委员会/监委会章程草案》、《小区业主大会议事草案》、《小区管理规约草案》在小区进行公示。此后，业委会及监委会委员正式开始报名。
2021年12月，在指导单位的见证下，凤凰园第一次业主大会胜利召开，广大业主踊跃参与投票，选出了刘干平等九位业委会委员和郑平安等五位监委会委员。2022年4月底，业主委员会成立仪式举行。
凤凰园业主委员会已向开发商提出初步诉求：允许小区业主使用运动场所，并将此前荒废多年的“洋房会所楼”交付给业委会使用。目前，业主委员会与相关部门单位多次开协调会，得到支持，各项事宜仍旧在推进之中。
律师观点：
成立业主委员会有积极作用
广西铁痕律师事务所黄鹏律师告诉记者，根据法律规定，业主委员会由业主大会选举产生，执行业主大会的决定和决议，履行召集业主大会会议，与物业公司签订合同，监督和协助物业公司履行物业合同，组织和监督专项维修资金的筹集和使用，对物业共有部分进行管理、使用和收益等职责。可见，在物业管理区成立业主委员会才能更好的对小区共有部分进行管理，监督和管理好利用共有部分所取得的收益，对监督物业企业履行合同和提升业主居住环境质量有着积极的作用。
相关法规
《业主大会和业主委员会指导规则》
第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第三十五条 业主委员会履行以下职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共有部分的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的情况和资料。
《民法典》第二百八十六条第二款：业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
关于小区业委会事宜，
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来源丨记者李杉 唐国槟
